第一期“北外灘虹口源-717”樓盤，6月22日開盤預銷售。
中國經濟導報、中國發展網訊 記者鮑筱蘭報道 在上海虹口北外灘世界會客廳核心地帶，2022年3月底，上海聚博房地產開發有限公司（以下簡稱“聚博房地產”或“債務人”），債務人債務規模逾110億元，其中擔保債權規模逾 84.5億元。因受形勢影響，項目全面停工，產生職工安置、員工工資及勞務班組農民工工資欠付等問題。困難當前，上海市、虹口區兩級政府、市三中院和企業沒有坐以待斃，在以建行牽頭的東方資產等銀團的大力支持下，項目走向預重整，著眼保民生、穩就業的目標，通過運用“共益債”融資模式，實現了爛尾樓項目續建盤活。
據悉，聚博房地產系專門負責房地產開發建設的項目公司，其核心資產系位于上海市中心城區的蝶戀花項目土地使用權，包括逾2萬平方米的住宅用地及逾1.6萬平方米的商辦用地。據蝶戀花項目停工時的開發進度，債務人可處置資產僅為項目土地使用權和在建工程，變現價值有限。但若能復工續建、盤活資產，預計可售價值將達180多億元，可足額清償全部債務。然而因房地產市場走勢疲軟，且投資意向人對于續建資金的后續償還存有疑慮，聚博房地產重整可行性存在較大不確定性。聚博房地產依《上海破產法庭預重整案件辦理規程（試行》》，于2023年2月向上海市三中院申請預重整，以進一步明確重整可行性，進而提高重整成功率。
2023年1月17日正式提交預重整申請僅35天，上海市三中院就完成受理。3月6日開始預重整債權申報并發布投資人招募公告。4月17日投資人遴選開標，東方資產成功入圍中標。5月28日表決重整計劃及聯合管理人隔天遞交重整申請，當日受理。17天后也就是法院正式裁定兩個月前，東方資產就進行了第一筆共益債的投放，使得項目7月17日正式復工。8月16日重整計劃裁定生效轉入執行階段，經過多方合力，僅用176天就走完了預重整受理至重整計劃裁定生效的整個過程，高效且開創性地探索出，一條困境地產盤活的新道路。在重整過程中，眾多小額債權人帶來一定阻礙，其中涉及到商票的有51家，金額約8,382萬元，涉及到的應付未付工程款及其他小額債權31家，金額約2,092萬元。該部分債權在重整執行期間，陸續按重整計劃草案要求進行償還。
“預重整”重要節點圖。
上海市三中院受理預重整申請后，根據債務人及主要債權人的推薦，確定北京市金杜律師事務所上海分所與上海市匯業律師事務所擔任預重整期間臨時管理人。為妥善化解聚博房地產債務危機，最大程度盤活債務人資產并保護債權人權益，預重整期間，臨時管理人在法院指導下有序推進債權審核、意向投資人招募遴選、項目總包方工程款審核、職工安置、重整計劃草案磋商和表決等各項工作，引入復工續建共益債投資人提供借款7.5億元，并引導協助債務人與擔保債權人，建設工程價款優先權人協商達成一致，約定共益債投資人獲得優先于建設工程價款及擔保債權的債權清償順位。
該重整計劃草案經債權人會議表決同意。根據重整計劃草案，首期共益債借款資金直接支付至項目總包方、分包方及供應商，用于復工續建。得到程序保障的共益債融資促使聚博房地產近百億資產盤活。
2023年5月，債務人申請將預重整轉入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理。立足于預重整期間取得的工作成果，在進入重整程序后在建項目即實現復工續建。同時，也妥善解決了總包方人員管理費用及農民工工資欠付問題；保留了全部員工崗位36個，職工工資經管理人審核后按月足額發放至工資專戶。以上舉措保證了蝶戀花項目復工續建工作穩定持續開展。預重整期間形成的重整計劃草案經債權人會議分組表決高票通過。2023年8月，上海三中院依據《企業破產法》第八十六條規定，裁定批準重整計劃并終止重整程序。根據重整計劃安排，本案全部債權100%受償，且在債權人全額受償后，債務人股東權益仍有盈余。此外，在保留員工崗位同時，還根據項目續建需要，增加崗位編制至 46人。
現在社會往往談“破”色變，其實，破產重整，是“破局”，是重整“保護”，通過明晰治理結構、資金封閉運營管理等措施，有效保障了購房者和債權人的合法權益，是“保交付、保穩定”有效的司法實踐。
建元工程股份有限公司董事長章志敏說：“得到暴雷的事情之后，我們非常著急，業主和銀團、區政府聯合采取了，破產預重整的這么一個新的融資方案，在比較短的時間內得到相關部門的審批通過，引進東方資產之后，我們如期拿到了，第一期的所有票據的兌現。”
北外灘虹口源-717”樓盤一角。
記者看到，該項目第一期“北外灘虹口源-717”樓盤，今年6月22日開盤預銷售，首開228套，每套面積在100至356平米，平均價在13萬左右。項目通過重整讓優質資產重回市場，重整計劃執行完畢后，預估全部債權人受償為100%。另外搭建一二號信托結構，隔絕股東債務風險，對本項目影響，項目的重整也充分體現了穩就業和保民生的精神。
項目作為虹口區的重點建設項目，截至目前項目固定資產投資已達57.1億，未來預計將發生固定資產投資金額約67億，預計實現22億的稅收。作為舊改項目，項目承載了城市更新的社會責任，項目還涉及上海城市公交19號線等重大工程交會，為城市建設和發展注入新的活力。
“項目的盤活得意于上海良好的營商環境以及整個法制化高水平的建設，在這個過程中，法制化管理確保了各方債權人的利益。”上海聚博房地產開發有限公司股東代表陳毅輝說，在這176天，差不多半年時間完成整個過程，我們成了第一個“吃螃蟹”的企業，給了企業信心和希望，讓我們嘗試努力不一定會成功，但不嘗試不努力就一定沒機會。困境中“預重整”選擇的盤活，是市、區兩級政府銀團三中院東方資產多方合力的呈現，它不僅給我們企業帶來希望，更作為上海三中院2023年度十大典型案例，為類似項目的盤活處理提供寶貴的經驗。
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