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重構(gòu)土地資源拓展出數(shù)萬平方米公共空間，老城區(qū)褪去歷史塵埃
在老城區(qū)做城市更新，底層邏輯是百姓缺什么我們補什么
提供“稀缺的服務(wù)”，先滿足“附近的需求”，進而再豐富業(yè)態(tài)輻射更廣泛人群，有望成為滬郊老城區(qū)空間盤活利用成效可持續(xù)的路徑
今年1月底，上海奉賢南橋書院的地下停車場即將面向社會開放，360個車位將在一定程度上紓解周邊老舊小區(qū)停車壓力。今年10月，奉賢的老地標建筑鼎豐醬園與古華庭改造項目也將在全面煥新后，重新對公眾開放。
近年，伴隨奉賢區(qū)“南橋源”城市更新項目持續(xù)推進，沈家花園、南橋書院、鼎豐醬園等數(shù)代奉賢人記憶里熟悉的“南橋九景”正逐個褪去歷史塵埃，帶著新功能以新面貌呈現(xiàn)在世人面前。
老城區(qū)面貌煥新，離不開精準有序的城市更新。如何將更完善的公共服務(wù)嵌入有限的存量空間？除了破墻、通路，城市更新還要破解什么難題？城市更新如何尋求“高大上”與“接地氣”之間的平衡，又該如何可持續(xù)發(fā)展？在項目啟動6周年之際，記者探訪“南橋源”城市更新項目。
融合：空間復合利用
作為“南橋源”項目之一、南橋書院的所在地，是有著百年歷史的南橋中學。改造前，南橋中學建筑陳舊、設(shè)備功能欠缺，無法滿足在校師生日益提高的教學需求；學校周邊的老城區(qū)，也面臨缺少運動空間、道路逼仄、停車困難等問題。
“在老城區(qū)做城市更新，底層邏輯是百姓缺什么我們補什么。對南橋老城區(qū)來說，關(guān)鍵就是缺公共空間、商業(yè)配套、體育設(shè)施、停車設(shè)施。”項目推進方奉發(fā)集團副總經(jīng)理周衛(wèi)中說。
因此，在設(shè)計上，南橋書院項目旨在“學區(qū)+社區(qū)”相互融合，在重構(gòu)存量土地資源的同時對空間復合利用。
南橋書院項目包含綜合樓和運動場改造。綜合樓在建筑上采用“搭積木”錯落疊加的手法，將原址中分布散落于不同地點的圖書館、階梯教室、劇場、食堂、實驗室、美術(shù)教室和音樂教室等功能空間拼貼堆疊成一座3層近9000平方米的“空間魔方”。通過對空間集約化利用，為校園北側(cè)運河濱水景觀帶貫通釋放更多公共空間，能夠在保證學校功能性和周邊交通動線高效組織的前提下，將臨河景觀空間歸還給公眾。
改造帶來的最大變化，是運動場及停車空間的拓展。周衛(wèi)中介紹，通過錯層設(shè)計，項目將與足球場并排的室外籃球場抬高2.6米，讓其下部半地下空間成為面向社會的停車場，其中包括284個地下停車位和76個專供家長臨時接送學生使用的地上停車位，還搭載了智慧停車系統(tǒng)，便于使用管理。“通過對有限的空間復合利用，能在確保學校功能的基礎(chǔ)上，最大限度釋放區(qū)域公共服務(wù)功能作用，提升百姓生活質(zhì)量。”
事實上，集約化的思路同樣貫穿在整個“南橋源”項目的改造過程中。在周衛(wèi)中看來，老城空間密集的建設(shè)現(xiàn)狀注定無法大拆大建，如何通過改造，在老城現(xiàn)有尺度下，解決老百姓現(xiàn)實需求和老舊城市空間功能之間的矛盾，才是城市更新最主要的目標之一。
以停車為例，整個“南橋源”項目涉及的0.7平方公里地塊內(nèi)，算上企業(yè)、單位、居民區(qū)，共需要6000多個停車位。改造更新前，至少有2000輛車需自行在地塊范圍外尋找解決方案。“為此，我們在多個項目改造中，都盡可能地拓展設(shè)計了地下停車空間。如在古華山莊地下辟設(shè)600個停車位；鼎豐醬園地下增加300個車位；沈家花園東側(cè)商業(yè)地塊預估增加400個車位。”周衛(wèi)中說。
活化：老城區(qū)更新再生
在老城擴張及現(xiàn)代化進程中，刻進許多當?shù)厝擞洃浀乃墓畔校ü湃A商城、古華山莊、古華園、古華渡）、沈家花園、南橋書院、卜羅德祠、運河水鄉(xiāng)等“南橋九景”，有些只剩下遺跡，有些則被新建的道路或高樓包裹進了隱秘的角落，失去早先承載的城市功能。
2017年，“南橋源”城市更新項目啟動。曾經(jīng)的“縣委大院”，位于南橋鎮(zhèn)解放路502號的沈家花園成為開篇之作。沈家花園始建于上世紀20年代，至今已有百年歷史，是奉賢唯一保存完整的近代海派花園別墅建筑。經(jīng)過3年多改造，2020年1月，煥新后的沈家花園向市民開放。
如今漫步在沈家花園里，游客仍能體察到中西元素結(jié)合的建筑風格。花園主樓修舊如舊，花園廣場上，既保留古樹名花，也優(yōu)化園內(nèi)道路，打造舒適宜人的游園環(huán)境。改造后的沈家花園還被賦予讀書、游藝、展覽展示等公共文化功能，免費對公眾開放，在形式與精神上都做到了“還院于民”。
數(shù)據(jù)顯示，至2023年末，“南橋源”城市更新項目已累計增加公共活動空間8萬平方米，保留改造建筑4萬平方米，完成城市更新土地面積20萬平方米。老奉賢人印象中的“南橋九景”，已有四景正煥新蓄勢歸來。
在周衛(wèi)中看來，老城真正的價值還在于城市文化的完整性，相比新城建設(shè)，老城更新在文化傳承方面承擔更多。“南橋源”項目還計劃打通區(qū)域內(nèi)6街24弄的街區(qū)，并依照老地圖給一些小弄堂冠名，留住南橋的歷史文脈，留住奉賢人的“鄉(xiāng)愁”。
突破：重構(gòu)責權(quán)事權(quán)
城市更新，“破”的不僅是圍墻、道路，還有因歷史遺留問題而產(chǎn)生模糊混亂的責權(quán)事權(quán)，以及推進過程中各協(xié)調(diào)部門之間的體制機制壁壘。比如，城市更新所在的地塊往往會因歷史悠久、多次易主而累積下錯綜復雜的土地權(quán)屬。
周衛(wèi)中坦言，沈家花園地塊的土地權(quán)屬混亂復雜，牽涉到十七八個獨立產(chǎn)權(quán)部門；南橋書院所在的校址本沒有產(chǎn)證，長久以來，區(qū)教育部門與其他單位針對該地塊的土地權(quán)屬僵持不下；有些待改地塊甚至還涉及抵押、債權(quán)債務(wù)等問題。這不僅會成為改造項目推進的“第一道坎”，也會給后續(xù)開發(fā)利用留下隱患。“為解決此類問題，我們協(xié)調(diào)了涉及產(chǎn)權(quán)的企業(yè)與區(qū)規(guī)資、房管、建交委等部門，通過多年大量工作厘清土地產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在沈家花園十七八張產(chǎn)證已變成一張，南橋書院近期也順利辦出了產(chǎn)證，古華庭和鼎豐醬園也徹底完成了資產(chǎn)權(quán)屬的變更。只有產(chǎn)權(quán)明晰，后期投入使用時才不受局限。”
另一方面，在城市更新這個大框架下，很多原本在體制機制上“難以跨越”的問題也創(chuàng)新探索出解決方案。周衛(wèi)中說，前期協(xié)調(diào)時，各部門曾為能否在南橋書院的操場下方建設(shè)公共停車庫而爭論不休。好在城市更新是個匯聚多方資源，各部門聯(lián)動的整體性項目。通過多次協(xié)調(diào)，不僅停車庫方案最終得以落地，這一項目還正在申報市級示范性智慧公共停車場（庫）。
盤活：業(yè)態(tài)“更接地氣”
近期，周衛(wèi)中常帶著團隊四處招商，為今年下半年即將營業(yè)的鼎豐醬園與古華庭引進契合的商業(yè)資源。
在他看來，相比“造什么”“如何推進”等前期工程性難題，“造好后，空間如何盤活利用”，更考驗著城市更新的成效如何長久可持續(xù)。
改造后的鼎豐醬園傳承非遺及發(fā)酵技術(shù)主題，保留了黃酒倉庫、腐乳車間及新腐乳車間等空間特征，目前已引入陸鼎集團整體運營，未來將打造成集非遺老字號餐飲、文化展覽、體驗工坊于一體的文化商業(yè)街區(qū)。古華庭項目則將延續(xù)其上世紀80年代南橋鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)綜合體的定位，配置輕奢型商業(yè)業(yè)態(tài)，打造公園式商業(yè)漫步街區(qū)。
商業(yè)與運營是郊區(qū)城市更新項目的弱勢短板。周衛(wèi)中坦言，郊區(qū)的交通可達性、商業(yè)配套、客流量及消費能力注定其無法復制中心城區(qū)項目的發(fā)展路徑。
周衛(wèi)中認為，老城區(qū)的更新改造，關(guān)鍵要想辦法讓時代記憶呈現(xiàn)鮮活面孔，某種程度上，也要“更接地氣”。他說，相比引進咖啡館、西餐廳，更新后的鼎豐醬園或許會傾向引入茶館、評彈說書等業(yè)態(tài)。“周邊居民的老齡化程度高，喝茶聽戲是他們那輩人的共同記憶，也是如今城市生活中稀缺的服務(wù)。”
提供“稀缺的服務(wù)”，先滿足“附近的需求”，進而再豐富業(yè)態(tài)輻射更廣泛人群，有望成為滬郊老城區(qū)空間盤活利用成效可持續(xù)的路徑。（解放日報 作者：沈思怡）
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