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上海市第十六屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議開幕。記者鮑筱蘭 攝25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、中國(guó)發(fā)展網(wǎng)訊  記者鮑筱蘭報(bào)道  政府工作報(bào)告中提出要加快城市更新步伐、優(yōu)化城市發(fā)展空間。1月17日，在2025上海兩會(huì)上，上海市人大代表、奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)黨委書記瞿磊提出關(guān)于加快城中村改造，優(yōu)化完善配套政策的建議，“帶題”解決民生關(guān)切問題。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

近年來，上海市聚焦城中村改造，致力于通過城市更新改善居民生活條件，打造更加美好的城市空間。目前已累計(jì)推進(jìn)93個(gè)城中村項(xiàng)目，可以說城中村改造實(shí)施以來，各項(xiàng)工作取得積極進(jìn)展。然而，城中村改造涉及范圍廣、聯(lián)動(dòng)部門多、改造任務(wù)重，當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和融資政策都發(fā)生了較大變化，因此亟須完善配套政策，以進(jìn)一步加快城中村改造步伐。對(duì)照“抓緊干，能多干就多干”的要求，當(dāng)前城中村改造還一定程度上存在凈地征拆難、區(qū)位條件差異化、融資還款壓力大、資金平衡難等問題。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

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1月15日，上海兩會(huì)會(huì)場(chǎng)奉賢組在審議政府工作報(bào)告。鮑筱蘭攝25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

瞿磊代表說，城中村改造過程中會(huì)碰到征拆難的問題，國(guó)有土地上的企業(yè)不配合的需要通過司法征收，而司法征收先后需要?dú)v經(jīng)2年的時(shí)間，周期太長(zhǎng)，同時(shí)，針對(duì)集體土地上的房屋征收政策也未出臺(tái)；在改造過程中，居民對(duì)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等也可能存在不同意見，容易導(dǎo)致城中村改造進(jìn)度緩慢或項(xiàng)目停滯。還有，部分城中村改造項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū)位條件較上海中心城區(qū)而言沒有優(yōu)勢(shì)，需要市級(jí)層面給予更多的個(gè)性化政策支持。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

從項(xiàng)目融資的角度而言，2023年12月之后的城中村項(xiàng)目要使用新的融資政策，通常來講有兩種方式，一是積極爭(zhēng)取國(guó)家專項(xiàng)債券額度支持，但發(fā)行專項(xiàng)債仍受限于各區(qū)綜合負(fù)債水平；二是由區(qū)屬國(guó)企作為主體向政策性銀行進(jìn)行城中村專項(xiàng)借款，貸款周期僅5年，還款期短，導(dǎo)致區(qū)屬國(guó)企壓力大，部分市場(chǎng)主體對(duì)參與現(xiàn)有改造模式存有顧慮。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

從成本控制的角度而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不穩(wěn)定，部分住宅項(xiàng)目去化周期較長(zhǎng)，且住宅項(xiàng)目預(yù)售后，房管部門針對(duì)城中村項(xiàng)目采取與普通經(jīng)營(yíng)性住宅項(xiàng)目相同的預(yù)售資金監(jiān)管模式，導(dǎo)致城中村項(xiàng)目資金回籠速度慢，經(jīng)營(yíng)性用地的拿地節(jié)奏放緩，屬地政府及開發(fā)主體需承擔(dān)大量的財(cái)務(wù)成本。同時(shí)，綠色建筑、超低能耗等方面的新要求進(jìn)一步增加了城中村建設(shè)成本，以南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”為例，項(xiàng)目總建筑量約50萬方，按超低能耗每平方米需增加1100元成本計(jì)算，項(xiàng)目總成本將增加5.5億元。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

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上海兩會(huì)會(huì)場(chǎng)奉賢組。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

從行政審批的角度而言，目前城中村項(xiàng)目的水、路、橋等基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施的劃撥手續(xù)辦理時(shí)間較長(zhǎng)，如涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用、水系平衡、林地搬遷的項(xiàng)目往往需要10個(gè)月到1年的手續(xù)辦理時(shí)間。部分城中村項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性地塊已具備開發(fā)條件，但受制于周邊道路等基礎(chǔ)設(shè)施暫未實(shí)施而延緩，拉長(zhǎng)了城中村建設(shè)周期。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

瞿磊代表建議由市政府牽頭，完善相關(guān)政策體系，給予不同區(qū)域差異化支持政策。給予郊區(qū)城中村改造項(xiàng)目更多政策支持，綜合考慮項(xiàng)目資金沉淀、開發(fā)周期、后期運(yùn)營(yíng)等因素，完善集體土地房屋征收、模式創(chuàng)新、資金監(jiān)管等配套政策，在集體土地房屋征收方面，出臺(tái)統(tǒng)一規(guī)范的政策細(xì)則；在資金監(jiān)管上，結(jié)合項(xiàng)目特性適度松綁預(yù)售資金管理，加速資金流轉(zhuǎn)；針對(duì)因綠色建筑、超低能耗等新標(biāo)準(zhǔn)而帶來的建設(shè)成本增量繼續(xù)給予專項(xiàng)補(bǔ)貼，緩解城中村成本壓力；進(jìn)一步優(yōu)化中小戶型比例，修訂地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)第四代住宅模式，給予市場(chǎng)主體更多自主選擇權(quán)，從而打造更符合改善需求的住宅產(chǎn)品。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

同時(shí)，優(yōu)化行政審批流程。進(jìn)一步簡(jiǎn)化城中村項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施前期審批手續(xù)，通過允許并聯(lián)審批、容缺辦理、承諾制等方式壓縮辦理時(shí)間。針對(duì)涉及水系平衡、林地搬遷的項(xiàng)目，結(jié)合城中村改造開發(fā)計(jì)劃，在已有總體平衡方案的情況下，建議設(shè)置一定寬限期，在寬限期內(nèi)允許先行辦理劃撥手續(xù)并實(shí)施建設(shè)，后期再實(shí)施平衡方案，為城中村改造項(xiàng)目提速增效。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

瞿磊代表建議，市金融監(jiān)管局加大項(xiàng)目建設(shè)融資支持力度。可以牽頭和政策性銀行進(jìn)行溝通，將借款主體進(jìn)一步拓寬到有參與城中村改造意愿的市屬國(guó)企，延長(zhǎng)城中村專項(xiàng)借款期限，緩解借款主體壓力。同時(shí)，建議統(tǒng)籌市、區(qū)國(guó)企資源，研究國(guó)企參與城中村改造的激勵(lì)措施，設(shè)立城中村改造專項(xiàng)基金或投資平臺(tái)，制定稅收優(yōu)惠、土地增值收益共享等激勵(lì)措施，打通社會(huì)力量、社會(huì)資金參與途徑，帶動(dòng)更多央企、市和區(qū)屬國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企等積極參與城中村改造。25Q28資訊網(wǎng)——每日最新資訊28at.com

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